Comment estimer la valeur d'un bien immobilier?

Mis à jour : 28 août 2019

Tous les propriétaires vendeurs doivent répondre à cette question : "Combien vaut mon appartement?"

Pour trouver la réponse la plus fiable, ils recherchent les informations disponibles sur Internet (pour 76% des vendeurs*) et ils demandent également l'avis d'un professionnel (pour 51% des vendeurs*)

Ce travail de l'agent immobilier, préalable à la mise en commercialisation et donc à la signature du mandat de vente, est d'une grande importance. C'est cette évaluation qui va vous permettre de gagner la confiance de votre client et d'aboutir ensuite sur une prise de mandat de qualité.


La valeur d'un bien immobilier dépend d'une multitude de critères :

- Les caractéristiques intrinsèques du bien : situation géographique, état, aménagements, qualité de la construction, annexes,...

- Le marché actuel : moyenne des prix de vente, tension entre le nombre de vendeurs et le nombre d'acquéreurs actifs, évolutions des prix et des taux d'intérêt, ...


Il existe de nombreux outils d'estimation dédiés aux professionnels (jestimo, seloger, yanport,...) mais attention, la fiabilité n'est pas toujours au rendez-vous ! Rien ne remplacera votre expertise et votre connaissance du marché local. Alors servez-vous de ce travail d'estimation pour mettre avant votre valeur ajoutée auprès de vos futurs clients !

Faire une bonne découverte du bien

Pour réaliser correctement un avis de valeur (ou estimation), l'agent immobilier doit tout d'abord organiser un rendez-vous au cours duquel il va pouvoir faire une découverte précise du bien et du projet des clients vendeurs.

Pensez à bien préparer votre rdv en avance, notamment avec vos documents de support afin de montrer que vous êtes organisé, que vous avez les bons outils à votre disposition. Ces documents vous permettront également de récolter toutes les informations nécessaires sans rien oublier.

> Pour les naossiens : vous trouverez les documents "découverte bien" et "découverte vendeur" sur votre logiciel


S'appuyer sur les méthodes classiques d'estimation

Une fois toutes les informations collectées, vous pouvez commencer à réaliser votre estimation.

Il existe plusieurs méthodes d'estimation :

- la méthode par comparaison: la plus répandue et notamment celle utilisée par l'administration fiscale.

- la méthode par le revenu (ou méthode par capitalisation)

- la méthode par réajustement des valeurs antérieures

- la méthode dite du bilan promoteur

(cf. : formation NAOS immobilier "Comment estimer la valeur d'un bien")

Chaque méthode à ses avantages et ses limites. Aucune n'est fiable à 100% et il est donc intéressant de croiser les résultats afin d'affiner votre avis de valeur.


Tenir compte de la concurrence

Outre ces méthodes reconnues, il est selon moi très important de tenir compte d'autres éléments qui impactent de façon non négligeable la valeur d'un bien. Dans les rapports d'avis de valeur NAOS, nous utilisons 3 données principales :

  1. Le marché actuel : références des dernières ventes sur le secteur, tendance d'évolution des prix (cf. formation NAOS immobilier "Les bonnes sources pour une juste estimation")

  2. La concurrence : liste des biens en vente actuellement qui vont ressortir dans la recherche de votre cible d'acquéreur. Il s'agit de consulter le nombre d'annonces concurrentes ainsi que les prix minimum et maximum constatés sur des critères de biens similaires

  3. La demande acquéreur : qualité et quantité de la demande pour ce type de bien, cohérence entre le budget des acquéreurs en base de données et les caractéristiques du bien

Un rapport d'avis de valeur complet vous permettra d'obtenir des mandats de qualité : mandat exclusif et au bon prix alors chouchouter vos estimations !


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* source : Etude MeilleursAgents avec OpinionWay - "Les chiffres clés sur les usages et attentes des vendeurs: Quels enjeux pour les agences en 2019 ? "

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